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IMPORTÂNCIA DO REGISTRO DAS TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS

É comum que haja dúvidas sobre o procedimento de registro das transações imobiliárias, como compra e venda, doações, parcelamentos do solo (desmembramentos, desdobros e loteamento), dentre outras, pois muitas pessoas confundem o título aquisitivo do direito (por exemplo, uma escritura pública ou um contrato particular de compra e venda), com o registro da transação em si.

Isso ocorre porque, no Brasil, aplica-se um método bifásico para a transferência dos direitos reais imobiliários. Quando adquirimos um veículo, por exemplo, a compra e venda é aperfeiçoada (ou seja, transfere-se a propriedade) pela própria entrega do veículo de uma pessoa (vendedor) para outra pessoa (comprador). No momento da entrega, que para o direito é denominada tradição, ocorreu, em regra, a finalização da compra e venda, conforme está previsto no art. 1.267 do Código Civil.

Porém, esta regra, que vale para o que denominamos de coisas móveis, não se aplica às coisas imóveis. Para as coisas imóveis, a propriedade só é transferida entre pessoas vivas com o respectivo registro do título translativo (escrituras, contratos, decisões judiciais, etc.) no Registro de Imóveis. Por isso a denominação de “bifásico”: primeiramente, há um título translativo, que num segundo momento deve ser objeto de registro imobiliário.

Somente a partir do registro do título translativo no Registro de Imóveis é que alguém pode se considerar proprietário de uma coisa imóvel.

Essa questão é de enorme relevância prática, pois é muito comum que as pessoas negociem imóveis (terrenos, casas, apartamentos, etc.) por meio de contratos particulares, com os adquirentes desses imóveis tomando posse efetiva dos mesmos (em alguns casos, até mesmo passando a pagar os tributos relativos aos imóveis), mas deixando pendente o registro imobiliário, seja por desconhecimento, seja pelo custo da realização do registro, ou pela impossibilidade do mesmo por conta de alguma irregularidade no imóvel.

Mesmo em casos de transações regulares, realizadas por meio de escritura pública, não é incomum que as pessoas deixem de realizar o registro imobiliário, por acreditarem que a escritura pública é suficiente para garantir sua propriedade, o que pode ser muito arriscado, pois como a transmissão da propriedade imóvel somente ocorre com o registro imobiliário, a princípio nada impediria com que o vendedor do imóvel, agindo de ma-fé, ao perceber que não houve o registro da escritura, realizasse uma nova venda do imóvel a terceiro.

Se esse novo adquirente viesse a registrar sua escritura antes daquele primeiro adquirente, seria o novo adquirente quem passaria a deter a propriedade imobiliária, gerando enorme prejuízo àquele que inicialmente adquiriu o imóvel, mas não registrou sua aquisição regularmente. Esse direito do novo adquirente é resguardado pelo princípio da prioridade, previsto no art. 186 da Lei de Registros Públicos, que garante a preferência dos direitos reais (no caso, da propriedade) a quem primeiro realizar o protocolo de seu título para registro.

Assim, constata-se a importância de se promover o registro de qualquer transação imobiliária no Registro de Imóveis, pois apenas a partir do protocolo do título para registro é que se garante a preferência dos direitos reais sobre o imóvel.

É importante, em caso de dúvidas sobre a possibilidade ou não de registro de determinado título, ou sobre como registrar uma determinada transação imobiliária, procurar um profissional especializado, que possa orientar e até mesmo encaminhar tais procedimentos junto ao Registro de Imóveis.