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PRECAUÇÕES PARA A AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS NA PLANTA

A aquisição de imóveis na planta é muito comum, especialmente quando se trata de apartamentos, mas também pode ser realizada para a aquisição de outros tipos de imóveis, como os geminados. Muitas pessoas têm dúvidas sobre a legalidade desse procedimento, ou sobre quais são as providências mínimas a serem observadas para garantir a segurança da aquisição.

Primeiramente, é preciso saber que esse tipo transação está prevista na Lei nº 4.591/64, que trata sobre condomínios em edificações e incorporações imobiliárias, e que não é obrigatória para o empreendedor. Porém, se o empreendedor pretende realizar a venda de imóveis na planta, ele obrigatoriamente deve proceder ao que a lei denomina como incorporação imobiliária, que é “a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas” (art. 28 da Lei nº 4.591/64).

Portanto, o primeiro ponto a ser observado caso se pretenda adquirir um imóvel na planta é se o mesmo está, ou não, submetido ao regime de incorporação imobiliária, o que pode ser confirmado pela análise da matrícula do imóvel, à disposição no Registro de Imóveis local, pois a incorporação imobiliária obrigatoriamente deve ser objeto de registro imobiliário (art. 32 da mesma lei).

O registro da incorporação imobiliária deve conter toda a descrição do empreendimento, tanto das unidades condominiais individuais, quanto das áreas comuns, uma vez que do registro, dentre outros documentos, constará o memorial descritivo das especificações da obra projetada. Até mesmo a minuta de futura convenção de condomínio constará da documentação depositada no registro imobiliário.

Uma vez que o adquirente já tenha se certificado de que há o registro da incorporação imobiliária, é importante levantar informações sobre a própria empresa que desempenhará as atividades de incorporação e a própria construção (visto que podem ser empresas distintas), para se certificar da solidez das mesmas. Verificar outras obras realizadas, certidões negativas nas fazendas públicas, certidões de ações judiciais, permitem identificar eventuais pontos de atenção quanto à própria capacidade de entrega do imóvel finalizado.

Tão logo se tenha decidido pela aquisição de imóvel na planta, é possível (na verdade, é absolutamente recomendável), que se proceda ao registro do contrato de promessa de venda efetuado junto ao Registro de Imóveis, como previsto na Lei nº 6015/73, em seu art. 167, I, “18”, pois assim fica resguardado a este adquirente os direitos aquisitivos sobre a unidade negociada, pois nunca é demais lembrar que o imóvel ainda não está finalizado!

Finalizada a obra, e emitido o documento denominado “habite-se” pela Prefeitura local, essa incorporação será finalizada, e haverá a conversão das unidades em frações de condomínio edilício, que se regerá, inicialmente, por aquela convenção de condomínio cuja minuta já havia sido juntada ao procedimento de registro de incorporação imobiliária disponibilizado no Registro de Imóveis. O adquirente, então, poderá registrar definitivamente sua propriedade sobre o imóvel.

A Lei de Condomínios Edilícios e Incorporações Imobiliárias traz uma série de direitos e obrigações, tanto aos adquirentes quanto, especialmente, aos incorporadores, que podem fazer a diferença no momento da escolha do imóvel ideal para a aquisição. Em caso de dúvidas sobre esse procedimento, é recomendável que se procure um profissional especializado em Direito Imobiliário, que poderá proceder à análise e orientações adequadas para que a aquisição ocorra com o menor risco possível ao patrimônio do adquirente.