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Limites de Responsabilidade: Quando Corretoras e Imobiliárias Respondem por Problemas da Construtora?

Recentes decisões do STJ trazem segurança jurídica, mas exigem atenção redobrada do mercado imobiliário.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) divulgou recentemente importantes entendimentos que impactam a rotina de quem atua na intermediação de imóveis, especialmente aqueles em fase de construção. Essas decisões são um alívio e um reforço para a segurança jurídica da atividade de corretagem, mas também servem como um alerta estratégico.

A Regra Geral: O Corretor Não é o Construtor

O STJ reafirmou a principal diferença de papéis na cadeia imobiliária: o trabalho da corretora e do corretor de imóveis é, por natureza, aproximar o comprador do vendedor (ou construtora/incorporadora). Esse papel não se confunde com a responsabilidade de desenvolver ou construir o empreendimento. Com base nisso, o Tribunal estabeleceu a regra:

A imobiliária ou o corretor individual não possui responsabilidade solidária por danos causados pela construtora, como atrasos na entrega da obra ou outros descumprimentos do contrato de compra e venda.

O entendimento é claro: a corretora não faz parte do “ciclo de produção” do imóvel.

Imagine a seguinte situação:

• Dona Ana compra um apartamento na planta da construtora Gamma, e a intermediação foi feita pela Imobiliária Delta.
• A construtora Gamma atrasa a entrega do imóvel em um ano e se recusa a pagar a multa contratual.
• Dona Ana decide processar a construtora Gamma e a Imobiliária Delta.

Pela regra do STJ, a Imobiliária Delta não deve ser responsabilizada pelo atraso e pela multa, pois o seu serviço (a corretagem) terminou com a assinatura do contrato. O problema foi causado pela construtora.

As Exceções: Quando a Responsabilidade se Altera

Apesar da regra protetiva, o STJ foi categórico ao alertar sobre as exceções. O corretor ou a imobiliária passa a ser responsável quando sai da sua função de mero intermediador. Isso ocorre em três situações principais:

1. Participação Direta na Incorporação: Quando a imobiliária atua, na prática, como uma extensão da construtora, participando das atividades de construção e incorporação (além da venda).
2. Vínculo Estrutural ou Grupo Econômico: Se for comprovado que a imobiliária e a construtora fazem parte do mesmo grupo econômico ou possuem um vínculo estrutural tão estreito que se beneficiam mutuamente de forma irregular.
3. Falha na Prestação do Serviço: Quando o corretor comete uma falha grave no seu próprio serviço de corretagem, como omitir informações essenciais do comprador, ou agir com negligência e má-fé.

O Alerta

Para o mercado, essas decisões não significam apenas “alívio”, mas sim um chamado estratégico para aprimorar processos internos.

Redobrar os cuidados é essencial para garantir que a sua empresa sempre se enquadre na regra geral de proteção e se afaste das exceções de responsabilização.

Isso se traduz em ações como:

• Revisão de Contratos: Formalização rigorosa dos contratos de corretagem, estabelecendo de forma clara os limites do serviço prestado.
• Comunicação Transparente: Adotar uma política de comunicação clara com os clientes, com documentação robusta sobre o empreendimento intermediado.
• Separação Patrimonial: Manter a separação clara entre a atuação da corretora e a administração/construção do empreendimento.

A Importância da Estratégia Jurídica A jurisprudência do STJ fornece um mapa seguro para o mercado imobiliário, mas exige diligência constante. Ao delimitar a responsabilidade do corretor, o Tribunal valoriza a especialização da atividade de intermediação, ao mesmo tempo que pune aqueles que se desviam dessa função para encobrir problemas alheios. Para garantir que a segurança jurídica se materialize na prática diária, é essencial que corretoras e imobiliárias mantenham seus processos internos alinhados a esses entendimentos, priorizando a transparência e a conformidade legal em cada etapa da negociação.